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降首付、減稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸,住建部三句話“釋放積極信號(hào)”
2023-07-28 13:03:13 來源:銀柿財(cái)經(jīng) 編輯:

7月28日早間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布動(dòng)態(tài)消息《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會(huì)釋放積極信號(hào)》。

文中提到降首付和降房貸利率、換房減免稅費(fèi)、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等三個(gè)方向的政策,涵蓋了剛需改善兩大購房群體,引發(fā)市場高度關(guān)注。


(資料圖)

涉及金融財(cái)稅等領(lǐng)域,充分體現(xiàn)了相關(guān)部門落實(shí)中央政治局會(huì)議精神、調(diào)整優(yōu)化購房相關(guān)政策的導(dǎo)向,也有助于引導(dǎo)各地在此類領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也直言:“這是對7月24日中央政治局會(huì)議中提出的‘適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策’的補(bǔ)充和細(xì)化,對接下來地方城市政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義?!?/p>

具體來看,“認(rèn)房不認(rèn)貸”這一條引起業(yè)內(nèi)的重點(diǎn)關(guān)注。據(jù)介紹,“認(rèn)房又認(rèn)貸”是銀行評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn),簡單來說,如果購房者名下曾經(jīng)有房或曾經(jīng)有過房貸記錄,無論此時(shí)實(shí)際上是有房戶還是無房戶,再買房都算二套房。

目前,一線城市和部分重點(diǎn)二線城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。根據(jù)易居研究院和諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì),北京首套房首付比例基本在35%,房貸利率在4.75%,而二套房首付比例達(dá)到70%,房貸利率在5.25%;上海二套房首付比例同樣高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%,對于想要買二套房的購房者來說壓力較大。但若取消了該政策,改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),自2022年以來,包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城優(yōu)化了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

以杭州為例,2022年“雙十一”購房政策調(diào)整后,針對在杭州限購區(qū)內(nèi)購房的情況,杭州無房但在其他地方有貸款記錄的購房者,只要貸款已經(jīng)結(jié)清,均可按首套購房貸款政策執(zhí)行。同時(shí),貸款購買第二套普通自住房的居民家庭,最低首付比例由此前的60%調(diào)整為40%。

若是取消認(rèn)房認(rèn)貸,對于改善型客戶來說可謂是一個(gè)重磅利好, 可以大大降低購房成本,減輕還款壓力,拉動(dòng)入市積極性,促進(jìn)改善型需求釋放。”陳霄說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)測,接下來非熱點(diǎn)城市或?qū)⑷鎲?dòng)認(rèn)房不認(rèn)貸,即二套房也可以享受兩成首付的優(yōu)惠。

在降低首套房首付比例方面,據(jù)統(tǒng)計(jì),上海、北京的首付比例是最高的,為35%和40%,廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例在30%上下。相對來說,一些弱二線城市和大多數(shù)三四線城市,都已在執(zhí)行20%的首付比例,如哈爾濱、沈陽和鄭州等。

李宇嘉分析認(rèn)為,非熱點(diǎn)城市后續(xù)會(huì)將首付比例統(tǒng)一降至20%左右,部分三四線城市在2021年下半年到2023年上半年已經(jīng)調(diào)整至首套兩成首付、二套三成首付;同時(shí),熱點(diǎn)城市下調(diào)二套房(已還清貸款)的首付比例?!?strong>這適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時(shí)期的供求關(guān)系新形勢,有的放矢地支持改善型需求?!彼忉尩馈?/p>

稅收政策方面,2022年以來,也已有多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠,包括契稅補(bǔ)貼和減免增值稅等措施,很多非熱點(diǎn)二線城市和三四線城市已實(shí)現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)讓只需滿兩年就可減免增值稅。基于此,李宇嘉認(rèn)為,預(yù)計(jì)有兩個(gè)調(diào)整方向,一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),比如取消總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);二是熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年回到2年,降低住房交易成本。

陳霄也表示,整體來看,核心一二線城市政策調(diào)整的空間仍然較大,預(yù)計(jì)在本次住建部發(fā)聲的引導(dǎo)下,重點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)整的預(yù)期提升,并且調(diào)整首付比及優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸方面將成為重要的方向。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測,此次住建部發(fā)聲,對于各地房管局的指導(dǎo)性會(huì)非常強(qiáng),預(yù)計(jì)8月上旬前各地都會(huì)不折不扣執(zhí)行此類政策。“相關(guān)房企、購房者和營銷中介等部門,7月底8月初可密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化,其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的?!彼f。

值得注意的是,此前中央對于房地產(chǎn)的發(fā)聲基本都是寬泛定調(diào)和喊話形式,本次發(fā)聲則是近期來首次中央對于政策松綁的公開具體表態(tài),提出了具體可行的政策內(nèi)容和松綁方向。

措施比較明確,即降低住房消費(fèi)門檻、成本,釋放住房消費(fèi)的需求。目前,熱點(diǎn)城市剛需集中,換房人群龐大,降利率、降首付、降稅收,能夠改善預(yù)期并釋放需求?!崩钣罴握f。

他還提醒道,這次住建部的表態(tài)主要通過企業(yè)座談會(huì)形式發(fā)出,后續(xù)還需要金融管理部門、各地貫徹落實(shí),落實(shí)過程應(yīng)該是因城施策,即各地不會(huì)步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實(shí)施,而是會(huì)有先有后、政策力度有大有小,也不會(huì)一下子就把政策用到底。

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