住房問題事關(guān)保障和改善民生，發(fā)展住房租賃市場是有效解決住房問題的重要途徑。近年來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對實現(xiàn)住有所居、改善住房條件、推進新型城鎮(zhèn)化、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展發(fā)揮了重要作用。與此同時，我國住房租賃市場發(fā)展也面臨一些問題。

  今年9月15日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將正式施行。作為規(guī)范住房租賃領(lǐng)域的重要制度，《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度。

  住房租賃企業(yè)是市場化的機構(gòu)主體，其規(guī)范發(fā)展對于住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。《條例》一方面明確規(guī)定國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，同時加強對住房租賃企業(yè)的規(guī)范。對于住房租賃企業(yè)而言，機遇和挑戰(zhàn)并存。

  貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO 王擁群

  租賃市場走勢如何？經(jīng)營模式怎么轉(zhuǎn)變？企業(yè)破局路徑在哪？8月20日，貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居首席執(zhí)行官王擁群接受新華網(wǎng)采訪時表示：“法治是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的‘基石’，住房租賃企業(yè)將面臨主體正名、服務(wù)進化、強化供給三個機會點。從貝殼惠居來說，我們將積極擁抱政策，努力讓租住成為一種生活方式。”

  需求驅(qū)動模式變革 輕資產(chǎn)托管成主流

  隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展和變遷，租賃需求也隨之變化，一方面因處于不同的家庭生命周期，租客對于戶型、配套等的租賃需求不盡相同，租賃需求向多層次、多元化發(fā)展。另一方面，不同租客群體的租賃需求又有一定的相似性，租賃需求從“有房租”向“租好房”轉(zhuǎn)變，對租賃房屋品質(zhì)和服務(wù)提出了更高的要求，更為關(guān)注居住舒適性和居住體驗。

  清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布《2024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報告白皮書》顯示，從業(yè)主需求側(cè)看，由“只要租出去”轉(zhuǎn)向“租得省心”，對托管服務(wù)的專業(yè)性、透明性要求越來越高；從租客需求側(cè)看，對品質(zhì)居住要求更高、更注重便捷舒；從供給需求側(cè)看，分散式房源占市場總量80%，但“老舊、散亂、臟差”問題突出。

  “臟亂差舊”的供給與品質(zhì)升級的需求形成對立，正深刻影響市場格局，促使行業(yè)加速模式迭代。因此，在政策與需求的驅(qū)動下，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，將有助于擴大高品質(zhì)租賃住房供給，以更低的成本、更專業(yè)的服務(wù)激發(fā)住房租賃市場活力。

  當前，機構(gòu)化租賃已成為普遍趨勢，其中分散式租賃憑借充分的專業(yè)化與市場化運作，展現(xiàn)出強勁生命力，而輕資產(chǎn)托管模式更是核心方向。該模式是指業(yè)主委托專業(yè)租賃機構(gòu)代為面向租客提供租賃服務(wù)，房屋租賃收益歸業(yè)主所有，專業(yè)租賃機構(gòu)則通過提供服務(wù)獲取收益；在此模式下，專業(yè)租賃機構(gòu)受產(chǎn)權(quán)人（出租人）委托代理房屋租賃事宜，業(yè)主保留房屋租賃權(quán)。國外成熟市場中，輕資產(chǎn)托管憑借服務(wù)透明化、運營高效化的特點占據(jù)重要地位，國內(nèi)市場也呈現(xiàn)類似特征。

  未來，我國住房租賃市場的機構(gòu)化、專業(yè)化運營將成為發(fā)展趨勢，其核心價值在于為業(yè)主提供專業(yè)管理服務(wù)，為租客提供規(guī)范租后服務(wù)。在行業(yè)發(fā)展浪潮中，住房租賃企業(yè)持續(xù)迭代商業(yè)模式，呈現(xiàn)向“輕”“重”兩極分化的發(fā)展態(tài)勢。其中，輕資產(chǎn)托管模式通過整合分散房源、提供標準化服務(wù)，以“無差價、重服務(wù)、低空置、強渠道”為核心機制，覆蓋從租客匹配、租金代收、日常維修、糾紛協(xié)調(diào)的全周期服務(wù)，既保障業(yè)主權(quán)益，又精準滿足租客對租后服務(wù)的需求，逐步成為住房租賃企業(yè)的主流選擇，正在重塑行業(yè)的價值邏輯。

  回歸服務(wù)本質(zhì) 堅持雙輪驅(qū)動構(gòu)建壁壘

  《條例》明確提出，住房租賃市場發(fā)展應(yīng)當堅持市場主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。

  在政策引導(dǎo)和市場需求的雙重驅(qū)動下，住房租賃企業(yè)將更加注重自身的專業(yè)運營能力建設(shè)，滿足租客的消費升級需求是其市場的核心競爭力。

  “貝殼惠居的價值主張是以人的美好居住為核心，要通過服務(wù)者的進化、資產(chǎn)效率的革命和數(shù)字化結(jié)構(gòu)，讓租住成為一種生活方式。”王擁群說，隨著租賃市場逐漸興起，住房租賃機構(gòu)將朝著專業(yè)化、多元化、市場化趨勢發(fā)展。

  王擁群介紹說，貝殼惠居依托在居住服務(wù)領(lǐng)域二十年深耕的市場經(jīng)驗，充分發(fā)揮平臺優(yōu)勢，為用戶提供分散式、集中式等多種租賃服務(wù)。通過構(gòu)建多層次的租賃服務(wù)，讓以新市民、青年人為代表的廣大租房群體能夠租得到、租得好、租得穩(wěn)。

  其中，以貝殼省心租為代表的輕資產(chǎn)托管服務(wù)，是將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機構(gòu)化長租房源，通過組建專業(yè)的資管和租務(wù)團隊，為業(yè)主提供一站式托管服務(wù)，為租客提供專業(yè)管家服務(wù)，實現(xiàn)業(yè)主省心、租客安心。

  這種模式的核心優(yōu)勢之一在于推動服務(wù)透明化，并為客戶提供更豐富的品質(zhì)化服務(wù)選擇。其創(chuàng)新內(nèi)核在于徹底摒棄了傳統(tǒng)“二房東”吃差價的盈利模式，堅持“租金透明，不吃差價，低空置期的安心托管”，業(yè)主最終到手租金為租客實際支付金額扣除合理租務(wù)服務(wù)費后的凈額，收支明細清晰可溯。在此模式下，企業(yè)為實現(xiàn)可持續(xù)盈利，具備更強的驅(qū)動力去深度拆解、精準挖掘市場租賃需求，進而持續(xù)升級租賃產(chǎn)品體系與服務(wù)標準，形成“需求-服務(wù)-盈利”的正向循環(huán)。

  貝殼省心租以“縮短招租周期、提升出租效率”與“打造全流程、高品質(zhì)服務(wù)體驗”為雙輪驅(qū)動，通過“科技提效+分工提效”夯實效率基礎(chǔ)，通過“服務(wù)產(chǎn)品化+精細化”提升服務(wù)價值，為業(yè)主提供高效、省心的托管服務(wù)，為租客創(chuàng)造安心、有保障的租住生活。

  在效率提升方面，貝殼省心租以科技為驅(qū)動，搭建全鏈路的數(shù)字化管理系統(tǒng)，從人到房實現(xiàn)全流程、全生命周期的線上服務(wù)；整合智能設(shè)備，搭建租賃行業(yè)的 IoT 智慧租住體系。推動租賃行業(yè)的角色分工，將服務(wù)者分為六種角色，統(tǒng)稱“六芒星”，通過“分工專業(yè)+合作提效”推動租賃行業(yè)的效率提升，同時實現(xiàn)服務(wù)專業(yè)化。在服務(wù)體驗方面，貝殼省心租持續(xù)細化租賃行業(yè)服務(wù)標準的顆粒度，不斷推動服務(wù)標準的可量化和可感知，堅持各項服務(wù)創(chuàng)新，陸續(xù)落地換租權(quán)益、0押月付、賠付儲備金、公積金直付等多項真正為客戶好的服務(wù)產(chǎn)品，覆蓋租前、租中、租后全生命周期，始終將“為客戶好”放在首位。

  自2021年貝殼省心租業(yè)務(wù)推出以來，已歷經(jīng)六代產(chǎn)品模式迭代升級，建立起約14600名的服務(wù)者隊伍。在客戶服務(wù)規(guī)模上，截至2024年底，貝殼省心租全國13個城市累計服務(wù)客戶數(shù)量約180萬，僅北京，累計服務(wù)客戶數(shù)量已超過43萬。

  對于大型租賃機構(gòu)來說，合規(guī)永遠是做強做大的基礎(chǔ)。王擁群說，貝殼惠居還嘗試推出HQI(Housing Quality Index)房源品質(zhì)分--基于多維度數(shù)據(jù)模型的租賃房源宜居度評估體系。該評分覆蓋貝殼平臺全品類房源(含普租、公寓及省心租)，執(zhí)行統(tǒng)一透明的評估標準，致力于讓“好房子”被看見，讓服務(wù)效率提升有抓手、讓房源品質(zhì)優(yōu)化有路徑。此外，貝殼惠居今年已明確把安全作為管理的核心主題，聯(lián)合燃氣、消防等推進安全合作，建立安全管理平臺。

  加速推動行業(yè)轉(zhuǎn)型 助力實現(xiàn)多方共贏

  清華大學(xué)五道口金融學(xué)院副院長、房地產(chǎn)與金融科技研究中心主任張曉燕認為，當前租賃行業(yè)存在低毛利的特性，這也使得輕資產(chǎn)托管服務(wù)雖然成為主流模式，但必須依賴規(guī)模化與效率化。只有大型機構(gòu)長期投入精力在規(guī)模拓展和效率提升上深耕細作，才能夠讓服務(wù)具備穿透性，切實滿足市場需求。

  貝殼省心租的實踐顯示，其模式成功依賴“人店網(wǎng)絡(luò)+標準化能力”，為探索輕資產(chǎn)托管模式提供了重要思路和實踐路徑。王擁群認為，企業(yè)做大是一種必然趨勢，但難題在于管理效率。中小機構(gòu)完全靠自己來做會越來越難，未來肯定會繼續(xù)分化。在整個供應(yīng)鏈上，貝殼惠居也在思考如何與更多中小企業(yè)合作，通過大機構(gòu)帶動中小機構(gòu)打造一個生態(tài)，這個空間還是很大的，有很多種可能。他表示，相信未來中小機構(gòu)通過參與某一個角色，或者在某個角色上面打造得更專業(yè)，是有可能參與到這個游戲規(guī)則的。

  隨著租賃機構(gòu)向輕資產(chǎn)托管模式迭代，其與用戶的關(guān)系已從過去的“零和”關(guān)系轉(zhuǎn)為“正和”關(guān)系。機構(gòu)不再依賴單純追逐租金高溢價與用戶爭利，而是依托托管服務(wù)路徑，將傳統(tǒng)的租賃中介關(guān)系升級為深度綁定的租賃服務(wù)關(guān)系。用戶在此過程中獲得多重價值：一方面，無論是業(yè)主還是租戶，都能享受到機構(gòu)化運營帶來的更穩(wěn)定租賃保障與更優(yōu)質(zhì)的租后服務(wù)體驗；另一方面，雙方均可分享租金穩(wěn)定性帶來的現(xiàn)金流“增值紅利”——業(yè)主通過長期穩(wěn)定出租獲得更持續(xù)的資產(chǎn)回報，租戶則借助靈活的支付方式減輕租金集中支付壓力。而轉(zhuǎn)向“向效率要紅利”的租賃機構(gòu)，會更加重視收房標準、出房周期效率、線上成交占比、服務(wù)反饋指標等運營指標，通過房源、客源、服務(wù)效率與體驗之間的 動態(tài)平衡管理，極力推動收房端和出房端的規(guī)?；?、高效化，打造一個品質(zhì)、規(guī)模、效率的正循環(huán)。

  業(yè)內(nèi)人士普遍認為，輕資產(chǎn)托管模式必將成為住房租賃市場的主流發(fā)展方向，也將為安全高效盤活居民自有分散式租賃房源提供重要抓手。在行業(yè)監(jiān)管層面，該模式將大量私人業(yè)主房源納入專業(yè)機構(gòu)的規(guī)范化運營體系，使政府能夠更精準地掌握市場動態(tài)、更有針對性地應(yīng)對潛在問題，從而促進政府與機構(gòu)間形成良性互動的監(jiān)管生態(tài)，為住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

  住房租賃企業(yè)應(yīng)當看到，“好房子”將是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道，今后的發(fā)展，拼的是新科技、高質(zhì)量、好服務(wù)，誰能抓住機遇轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾提供“好房子”、“好服務(wù)”，誰就能有市場、有發(fā)展、有更好的未來。

  “我們認為未來住房租賃行業(yè)大有可為，同時也清楚意識到所有的事情不是靠一家企業(yè)能做成的，我們愿意跟所有致力于未來大租賃發(fā)展的機構(gòu)能夠合作共生。”王擁群說，短期內(nèi)貝殼惠居還是聚焦打磨內(nèi)功，做精做深。相信未來通過平臺開放引入多方共享基礎(chǔ)設(shè)施，真正實現(xiàn)“業(yè)主省心、租客安心、行業(yè)放心”的多方共贏。

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